Như chúng ta biết, quy hoạch có nhiều tỉ lệ và nhiều loại. Và những quy hoạch tỉ lệ lớn thì mang tính chất định hướng là chính chứ không mang nhiều tính chính xác về mặt pháp lý. Bản đồ quy hoạch 1/500 và 1/2000 quan trọng như thế nào. Ý nghĩa của bản đồ như thế nào thì không phải ai cũng biết, nhất là những người chưa “đụng chuyện” liên quan đến mua bán Bất động sản. Bài viết này Nguyễn Hoành sẽ chia sẻ cho anh chị những thông tin mới nhất về vấn đề quy hoạch.
Trước khi tìm hiểu quy hoạch 1/500, quy hoạch 1/200 là gì thì chúng ta cần phải hiểu về quy hoạch 1/5.000 trước.
Mục lục nội dung
1. Quy hoạch 1/5.000
Quy hoạch 1/5. 000 có giá trị xác lập những khu vực công dụng, những xu thế tính giao thông, ranh mốc của những phần đất tăng trưởng hạ tầng đường, cầu, khu dân cư, cây xanh, … Quy hoạch 1/5. 000 có ý nghĩa là cơ sở gốc để xác lập tiềm năng tăng trưởng, lôi kéo góp vốn đầu tư cũng như yếu tố giải phóng mặt phẳng, đền bù, di dân .
Có nghĩa là tất cả các quận huyện ở một thành phố nào đó, khi người ta lập quy hoạch chung cho toàn quận thì người ta sẽ lập quy hoạch chi tiết 1/5.000. Tức là quy hoạch tổng quát, và người ta sẽ phân ra từng khu:
Bạn đang đọc: Quy hoạch 1/500, 1/2000 là gì? So sánh dễ hiểu nhất
- Khu A là khu dân cư để ở
- Khu B là khu công nghiệp
- Khu C là khu dịch vụ thương mại
- Khu D là trung tâm hành chính
- Và những trục đường lớn, trục đường quan trọng cho toàn khu.
Và trên map quy hoạch tỷ suất 1/5. 000 những bạn sẽ không nhìn thấy được những đường lộ giới nhỏ như 7 m, 12 m và chỉ thấy những phân khu tính năng chính. Dựa vào cái nền tảng cốt lõi cho sự tăng trưởng toàn Q., huyện người ta mới lập cái chi tiết cụ thể hơn đó là Quy hoạch 1/2000 .
2. Quy hoạch 1/2000 là gì?
Nói dân gian như thế này cho dễ hiểu, ở cái map 1/5000 những bạn Zoom ( phóng bự lên ) sẽ thấy từng cái ô, thì giờ đây người ta mới lại chia nhỏ cái ô đấy ra và phân từng khu với những công dụng riêng. Ví dụ như trong 1 ô nhỏ đó, thì bao nhiêu % là trường học, bao nhiêu là khu dân cư, đường giao thông vận tải như thế nào, đèn điện, thoát nước, …
- THEO LUẬT THÌ: Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị và do chính quyền địa phương tổ chức lập.
- Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và chi tiết nhất của nhà nước, thường do địa phương thực hiện. Các doanh nghiệp hoặc người dân khi kiểm tra quy hoạch thì có thể dựa vào cái quy hoạch 1/2000 này.
- Nội dung của công tác quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 là lập các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện.
Quy hoạch 1/2000 update định kỳ 5 năm 1 lần, và ngoài những thì cũng có update không định kỳ ( hay gọi là không bình thường ) .
Vì lý do đó, nên nếu muốn biết Quy hoạch nào cập nhật mới nhất thì tốt nhất lên Quận / Huyện hỏi. Ví dụ như anh chị đang tìm mua đất nền Phú Mỹ thì sẽ lên Phòng tài nguyên môi trường hoặc UBND Thị Xã Phú Mỹ để hỏi. Và khi mua đất thì buộc phải kiểm tra quy hoạch, vì quy hoạch loại đất thời điểm làm sổ với quy hoạch hiện tại chưa chắc giống nhau.
Vậy thì quy hoạch 1/2000 cập nhật so với quy hoạch cũ sẽ đổi cái gì, không đổi cái gì?
Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm tay nghề cá thể thì việc đổi quy hoạch nó phụ thuộc vào vào sự hài hòa và hợp lý, và lý giải được. Có 1 số ít thứ hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm .
- Đổi chức năng sử dụng đất –> Khó nhất
- Đổi quy hoạch xây dựng –> Khó nhì.
- Khu đang có dân cư –> Ít đổi.
- Khu chưa có dân –> Có thể đổi nhiều hơn.
- Khu có công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh –> Cấp càng cao càng khó đổi.
- Khu công trình cấp Quận, xã, phường –> Ít khó hơn.
Đại khái là đổi mà tác động ảnh hưởng nhiều thì khó, đổi ảnh hưởng tác động ít thì ít khó hơn .
VẬY NÊN: Mua đất thì phải kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì lên Quận hỏi, dự báo quy hoạch thì dựa theo cái tình trạng nó sẽ như thế nào.
3. Quy hoạch 1/500 là gì?
Cái này những bạn tưởng tượng có một chủ góp vốn đầu tư, mua 1 miếng đất 10 ha, họ dự tính làm dự án Bất Động Sản khu đô thị thì họ phải dựa vào quy hoạch 1/2. 000. Xem khu đó có được làm khu dân cư hay không ? Nếu được làm thì mở màn họ sẽ lập quy hoạch 1/500. Tức là :
- Chi tiết đến từng lô đất, dài – rộng bao nhiêu, chừa trước chừa sau, chiều cao tối ta khi xây.
- Đường rộng bao nhiêu, vỉa hè như thế nào, có bao nhiêu cây xanh, trải nhựa gì.
- Trường học, chung cư, công viên diện tích cụ thể bao nhiêu, xây bao nhiêu tầng.
- Cống thoát nước, điện âm hay nổi, nước sinh hoạt cho dân ở đó bao nhiêu m3.
- Vân vân và mây mây, nói chung cụ thể đến từng thứ 1, để khi làm xong dự án, người ta dựa vào đó nghiệm thu và ra sổ.
Căn cứ Khoản 2, Điều 30, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 thì: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500”. Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.
– Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án cụ thể.
– Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng.
Do đó bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất.
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 là triển khai và cụ thể hoá quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000.
- Đối với quy hoạch 1/500: xác định các chỉ tiêu về dân số, chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, giải pháp tổ chức kiến trúc đối với từng lô đất; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất và đảm bảo tính khả thi khi triển khai thực hiện.
Cái quy hoạch loại này là do Doanh nghiệp làm, thế nên doanh nghiệp muốn đổi mà không tác động ảnh hưởng đến QH 1/2000 thì dễ, còn ảnh hưởng tác động QH 1/2000 thì lại phải tùy theo việc ảnh hưởng tác động như thế nào .
Tham khảo: Quyết định 1/500 dự án An Hạ Lotus (Bình Chánh) tại đây.
4. So sánh quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000
Trước hết phải làm rõ và phân biệt ý nghĩa mục đích quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500. Đây không phải là sự khác nhau về tỷ lệ bản đồ, mà phải hiểu đây là 2 giai đoạn của quy hoạch. Quy hoạch 1/2000 được lập ra để định hướng quy hoạch cho cả một khu đô thị (khu công nghiệp, khu nhà ở, khu du lịch… với mục đích là để quản lý quy hoạch cho cả một khu vực rộng lớn).
Nội dung quan trọng trong quy hoạch 1/2000 là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất phải chỉ ra được các ô phố với các chức năng sử dụng khác nhau, trong đó thể hiện rất rõ các chỉ tiêu của ô phố như diện tích ô đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu, chỉ giới đường đỏ, sơ bộ xác định chỉ giới xây dựng (khoảng lùi) của công trình.
Tổ chức khoảng trống quy hoạch kiến trúc cảnh sắc của đồ án quy hoạch chi tiết cụ thể 1/2000 chỉ mang tính xu thế, gợi ý chính bới ở quá trình này chưa có phong cách thiết kế cơ sở cho những khu công trình kiến trúc, vì vậy chưa xác lập thật cụ thểvà đúng chuẩn phong cách thiết kế của những khu công trình kiến trúc. Các cấp chính quyền sở tại, những cơ quan quản trị có rất đầy đủ điều kiện kèm theo để cấp chứng từ quy hoạch cho bất kể một lô đất nào trong khu quy hoạch, và như vậy là trọn vẹn hoàn toàn có thể sử dụng đồ án quy hoạch chi tiết cụ thể 1/2000 để quản trị thiết kế xây dựng .
Trong khi đó quy hoạch chi tiết 1/500 là phải chi tiết hoá đến từng công trình, quan trọng nhất của giai đoạn này và khác hẳn giai đoạn quy hoạch chi tiết 1/2000 là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan. Ở giai đoạn này công trình kiến trúc đưa vào quy hoạch chi tiết 1/500 là những công trình có thiết kế cơ sở, có nghĩa là có đầy đủ các yếu tố cần thiết cho một thiết kế công trình như hình dáng, mặt bẳng công trình với đầy đủ kích thước công trình, nội dung các phòng, các bộ phận của công trình, vị trí ra vào lối của công trình, từ đó xác định được mối quan hệ giữa công trình với các yếu tố bên ngoài như sân vườn, đường đi.
Đồ án quy hoạch 1/500 chính là cơ sở để lập dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng. Như vậy quy hoạch 1/2000 và 1/500 không phải chỉ khác nhau ở tỷ suất, nó là ở hai tiến trình phong cách thiết kế với nội dung, ý nghĩa trọn vẹn khác nhau, tuy nhiên những văn bản pháp quy hiện hành về lập quy hoạch kiến thiết xây dựng, về ngân sách lập quy hoạch lại không có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết cụ thể trên. Anh chị hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm thêm Quy trình làm dự án Bất Động Sản bất động sản đất nền để nắm rõ hơn về quyết định hành động phê duyệt dự án Bất Động Sản đất nền 1/500 được triển khai ở bước nào .
5. TÓM LẠI
– Quy hoạch chi tiết cụ thể 1/500 phải chi tiết cụ thể hóa đến từng khu công trình ( chứ không chỉ là tổ chức triển khai khoảng trống quy hoạch kiến trúc và cảnh sắc như quy hoạch 1/2000 ) .
– Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư đơn cử .
– Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép thiết kế xây dựng ( sau này cho dự án Bất Động Sản ) và lập dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng. Nó bộc lộ rõ phần diện tích quy hoạnh đất nào và của ai “ dính ” vào khu công trình hay dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư nào, và dựa vào đó, mức đền bù mới hoàn toàn có thể thỏa đáng được .
– Các chỉ tiêu về thiết kế xây dựng phải có, được bộc lộ trên quy hoạch 1/500 như : dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức triển khai khoảng trống, kiến trúc, khu công trình hạ tầng, kiến trúc / phong cách thiết kế chi tiết cụ thể của từng lô đất, nhìn nhận môi trường tự nhiên …
– Với quy hoạch 1/500, hoàn toàn có thể xác lập được mối quan hệ giữa những khu công trình thuộc quy hoạch với những yếu tố bên ngoài của quy hoạch như : cổng vào, đường đi, tường rào …
Bởi vậy khi mua đất tại dự án, nếu dự án có quyết định 1/500 thì là đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan cơ thẩm quyền phê duyệt, sau này cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào đó để ra sổ. Nếu dự án chưa có quyết định này tức là chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt thì chúng ta cần phải cân nhắc thật kỹ để tránh rủi ro, và phiền phức sau khi tiến hành làm thủ tục mua bán nhà đất.
6. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUY HOẠCH 1/500, 1/2000, 1/5000
Vấn đề 1 : Đất thuộc quy hoạch có được xây nhà hay không?
Theo pháp luật tại Luật sửa đổi, bổ trợ 1 số ít Điều của 37 Luật có tương quan đến quy hoạch 2018 thì hoàn toàn có thể xảy ra những trường hợp sau đây :
- Trường hợp 1: Nếu đất ở thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp (được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đó) được quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đó theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp 2: Nếu đất ở thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp không được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó.
- Trường hợp 3: Nếu chỉ một phần của thửa đất thuộc quy hoạch, phần còn lại không thuộc quy hoạch thì người sử dụng đất ở hợp pháp có quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó.
Vấn đề 2 : Định nghĩa tỷ lệ bản đồ quy hoạch 1/500
Tỷ lệ map : là tỷ số giữa độ dài một đoạn thẳng trên map với độ dài của chính đoạn thẳng đó ngoài thực địa. 1 cm trên map bằng 5 m trên thực địa .
Nguyễn Hoành (tổng hợp)
Source: https://blogchiase247.net
Category: Hỏi Đáp
